Покупка на имот на зелено | Адвокатска кантора "KGK"

Покупката на жилище на „зелено“ - означава покупка на имот в сграда, която не е завършена, а често и преди да е започнало строителството на сградата - е популярен избор на много хора. През последните години в България значително нараснаха този вид сделки.

Този вид покупка често означава по-ниска цена, по-добри условия за купувача, избор на етаж, изложение, разпределение или избор на определени характеристики на имота преди завършването му. Но такъв тип сделка крие и своите рискове.

В тази статия ще разгледаме основните въпроси, за които трябва да внимавате, за да направите своя информиран избор.

1. Доверен инвеститор – кой стои зад проекта?

Още с набелязването на имота и преди да подпишете какъвто и да е договор, първата ви задача е да проверите строителната фирма и инвеститора. Потърсете информация за:

Предишни проекти – завършени ли са в срок, какво е качеството на строителството, мнения на клиенти, закупили имоти от този инвеститор, репутация на строителя.
Финансова стабилност на инвеститора – ако фирмата има дългове или проблеми с финансирането, съществува голям риск строежът да не бъде довършен.
Отзиви от предишни купувачи – форуми, социални мрежи, мнение от познати и специализирани сайтове могат да ви дадат ценна информация за това как работи фирмата изпълнител.

2. Документация – проверете всичко внимателно

Една от най-големите грешки, които хората правят, е да не обърнат достатъчно внимание на документите. Преди да подпишете, уверете се, че:

Има всички необходими разрешителни – разрешително за строеж, одобрени архитектурни проекти и т.н.
Земята или правото на строеж е собственост на инвеститора; има договор за строителство – понякога се случва строителството да започне върху терен със спорни права.
Има предварителен договор – в него трябва да е ясно посочено крайната цена, сроковете, неустойките при закъснение и други важни условия.

Най-добре е да се консултирате с адвокат в сферата на недвижимите имоти, преди да подпишете какъвто и да било договор.

3. Плащане на сумата на вноски – не плащайте всичко наведнъж

При покупката на „зелено“, плащането обикновено става на вноски, в зависимост от напредъка на строежа или желанието на инвеститора. Най-добре е да изберете схема, при която:

Последната вноска се заплаща при напълно завършен строеж и въвеждане на сградата в ескплоатация.
Плащанията се обвързват с обективни събития от строителството (например, при завършен груб строеж (акт 14), завършване на строителството (акт 15) и въвеждане на сградата в експлоатация.
Използвате банкова гаранция или ескроу сметка – така парите ви ще са защитени, ако проектът не бъде довършен.

4. Основни актове по време на строителството

Най-важното, което трябва да знаете за напредъка на строителството е:

Разрешение за строеж – официален документ, който удостоверява правото на собственика или инвеститора да построи определен тип сграда на конкретно място, съгласно одобрени инвестиционни проекти.
Протокол за строителна линия и ниво – фактическо начало на строителния процес.
Груб строеж – сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на довършителни работи. Завършен етап „Груб строеж“ се удостоверява с изричен протокол по чл. 181, ал. 3 от Закона за устройството на територията.
Акт 15 – констативен акт за установяване годността за приемане на строежа. Този акт е основание за съставяне на окончателен доклад от лицето, упражняващо строителен надзор и с този акт се извършва предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя;
„Разрешение за ползване“ (за строежи от първа до трета категория включително) или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“ (за строежи четвърта и пета категория) – финални документи за въвеждане на сградата в експлоатация. С издаването им се позволява използването на сградата.

5. Кога ще получите собствеността на имота – срокове и неустойки

Забавянето на строителството е често срещан проблем – затова в договора трябва да бъде упоменато:

Ясен краен срок за завършване – кога сградата ще бъде въведена в експлоатация.
Неустойки за закъснение – ако инвеститорът на спази срока, има ли предвидена компенсация за вас.
Какво се случва, ако строителството спре – възможност за разваляне на договора и връщане на парите.

6. Какво точно купувате

Често купувачите си представят едно, а накрая получават друго. Затова преди сделката трябва да уточните:

Какво влиза в цената – довършителни работи, подови настилки, електрически ключове, контакти, дограма – всичко трябва да е ясно разписано.
Квадратура – Има ли разлика между „чиста площ и „застроена площ“ ? Чистата площ – тази, която ще обитавате, обикновено е по-малка, внимавайте за това.
Общи части – каква част от площта, която ще заплатите са общи части (не бива да надвишава 15-20%).

7. Има ли риск строителството да спре?

Има няколко сигнала, че строителството може да се забави, дори да бъде прекратено :

Инвеститорът не дава ясна информация за финансирането.
Строителството върви бавно или има чести спирания.
Проектът няма ясно обявен краен срок.
Има съдебни спорове или проблеми със земята.

Винаги внимавайте за това и следете развитието на строежа!

С какво може да ви е полезен екипът от адвокати на KGK?

Купуването на имот на „зелено“ може да бъде чудесна инвестиция, но крие и много рискове. „Ключът“ към успешната сделка е в проверката на всички документи, инвеститори и условия по договора. Ако не сте сигурни, винаги се консултирайте с адвокат по недвижими имоти, за да избегнете неприятни изненади.

В практиката ни сме срещали голямо разнообразие и казуси, свързани с покупката на имоти. Някои от тях са за покупко-продажба „на зелено“, други, за готови имоти.

Нашият екип от адвокати по недвижими имоти не само ще се погрижат да Ви дадат пълно и качествено правно обслужване, но и ще направят всичко възможно да Ви спестят излишни разходи. Ако Вие сте наш клиент, ще обърнем внимание и на най-малкия детайл по Вашия казус, за да може да сте защитени от всякакви проблеми.

Понякога най-големите рискове се крият в най-обикновените ежедневни дейности, които се често се подценяват, а всъщност трябва да им се отдаде дължимата грижа, например:

Проверка на собствеността;
Изготвяне на документи –пълният набор от документи (предварителни договори, нотариални актове, декларации, пълномощни и др.);
Представителство пред нотариус – адвокатът може да Ви представлява пред нотариус, за да преговаря за най-добрите за Вас условия по сделката и да гарантира, че всички документи са изрядни;
Съдействие при делби и наследствени казуси – ако имотът е част от наследство или е съсобствен, адвокатът ще Ви помогне да уредите правните взаимоотношения между наследници и съсобственици;
Съдействие при ипотека или финансиране;
Разрешаване на спорове.

В случай, че имате необходимост от юридическо съдействие, може да се свържете с нас на office@kgk.bg или чрез контактната форма в страницата ни.