Договор за проектиране и авторски надзор

Искате да започнете строеж на нова сграда. Знаете, че ви е нужен инвестиционен проект, но не знаете какво точно представлява или вече имате такъв, но проектантът, с който сте работили първоначално се е отказал от проекта. Може ли друг да извърши авторския надзор?

Какво представлява договорът за проектиране?

Договорът за проектиране не е детайлно описан в правната уредба, въпреки голямото му практическо приложение. Това е договор, по силата на който инвеститорът възлага на проектант изработването на инвестиционен проект.

Страни по договора са възложител и проектант. Възложителят може да бъде физическо или юридическо лице-собственик на имот или лице, на което е учредено правото на строеж или има право да строи в чужд имот по силата на закон. Проектант може да бъде физическо или юридическо лице, притежаващ необходимата проектантска правоспособност, вписан в съответния регистър.

Кога се налага изработване на инвестиционен проект ?

Всички части на инвестиционния проект се проверяват по отношение на това дали съответстват на изискванията, за издаване на разрешение за строеж. Това се налага за всички строежи от първа до пета категория включително, както и за някои от строежите от шеста категория, посочени в чл. 147 ЗУТ (Закон за устройство на територията).

Съгласуването на инвестиционния проект се състои в проверка на устройството и нормите на застрояване. Ако в едногодишен срок от одобряването на инвестиционния проект не се подаде искане за издаване на разрешение за строеж, проектът губи правното си действие и не може да се използва.

Кой може да изработи инвестиционен проект?

Инвестиционният проект може да бъде изработен от:

Архитект или инженер с придобита пълна проектантска правоспособност и вписан в регистъра на Камарата на архитектите, съответно Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране, за всички строежи без ограничение.
Архитект с придобита ограничена проектантска правоспособност и вписан в регистъра на Камарата на архитектите, може да изработи инвестиционен проект само в част „Архитектурна“ за строежите от пета и шеста категория, т.е. обекти, по-малки по площ и обем.
Инженер с придобита ограничена проектантска правоспособност и вписан в регистъра на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране, може да изработи инвестиционен проект само за строежите от пета и шеста категория.

Какви права имате като архитект/инженер, изработил проекта?

Имате право на справедливо възнаграждение, изчислено съобразно Методика за определяне размера на възнагражденията за предоставяне на проектантски услуги в устройственото планиране и в инвестиционното проектиране.

Имате пълен обем от имуществени и неимуществени авторски права върху създаденото от вас произведение (инвестиционен проект), обект на авторското право по смисъла на ЗАПСП. Ако в договора за проектиране не е уговорено друго, инвеститорът може да използва инвестиционния проект, като построи обекта, без това да засяга Вашите авторски права.

Имате право да упражнявате авторски надзор по чл. 162, ал. 2 ЗУТ за точното изпълнение на изработения от Вас инвестиционен проект по време на строителството на обекта. В практиката се приема, че никое друго трето лице няма право да упражнява авторски надзор, освен ако Вие не сте се отказали от правото си на авторски надзор или няма друга изрична договорка.

Какво е авторски надзор?

Авторският надзор представлява надзор за съответствие на извършените строително-ремонтни дейности с одобрения проект. Tова е дейност, чрез която архитектът/инженерът следи за точното изпълнение на инвестиционния проект по време на строителството на обекта, т.е. че обектът ще бъде построен така, както е предвидено в одобрения инвестиционен проект. Авторският надзор по всички части е задължителен за всички строежи от първа до пета категория включително и се осъществява до получаване на разрешение за ползване на обекта/удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Ако инвеститорът иска трето лице да извършва авторски надзор, то следва това да бъде изрично уговорено.

Какво е нужно, за да упражнявам авторски надзор?

Първо, необходимо е да съм правоспособен архитект или инженер. Не е необходимо проектът, за чието точно изпълнение аз ще следя, да е изработен от мен. Възможно е да осъществявам авторски надзор за изпълнението на инвестиционен проект, дело на друг проектант. За целта, както по-горе изложихме, е необходимо да има изрично волеизявление от страна на проектанта в тази насока. То може в договора с възложителя.

Второ, необходимо е да сключа договор за авторски надзор с инвеститора. С него ще уговорим конкретните дейности, които ще изпълнявам, какво възнаграждение ще получавам, срокове, неустойки и т.н.

Могат ли да се правят промени върху одобрения вече инвестиционен проект?

Възможно е по време на строителството да се появи необходимост от извършване на промени в инвестиционния проект. ЗУТ дава възможност да се направят само несъществени такива. Колкото и несъществени да са промените според ЗУТ обаче, възможно е според ЗАПСП промените да представляват преработка на произведение, обект на авторското право. Правото на преработка е имуществено авторско право и за да се упражнява от друго лице, различно от автора на произведението, то следва да е отстъпено. Това става с отделен договор, с който проектантът автор на инвестиционния проект отстъпва правото си на преработка на лицето, което ще упражнява авторски надзор.

Настоящото изложение не претендира изчерпателност и не представлява юридически съвет. Екипът на KGK може да Ви съдейства, в случай че имате нужда от консултация и/или изготвяне на някой от споменатите договори.