Право на строеж. Разрешително за основен строеж, пристрояване и надстрояване.

Когато искаме да извършваме строителни дейности в чужд или собствен недвижим имот, следва да имаме разрешение за строеж. В такива ситуации често възникват въпроси, като какво представлява правото на строеж, как се учредява, упражнява, кога се погасява по давност и други.

Преди да се започне строежа, трябва да се спазят други законови изисквания като съгласуване и одобрение на инвестиционен проект, както и сключване на договор с консултант, който да издаде оценка за съответния инвестиционен проект. Всичко това е необходимо, за да може да се издаде разрешение за строеж и всичко, свързано с него да е законно.

Какво представлява правото на строеж?

Правото на строеж представлява основното право на граждани и предприятия да създават нови сгради или да променят вече съществуващи такива. То определя процедурите и изискванията за получаване на разрешение за строителство, което е необходимо преди започването му. Включва правила за обхвата на територията, които определят какви видове сгради могат да бъдат изграждани в определени райони.

Правото на строеж определя отговорностите и задълженията на различните участници в процеса на строителство, като собственици, строителни фирми, проектанти и други.

Според Закона за собствеността собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. При правото на строеж, собственикът на един поземлен имот, прехвърля това право на трето лице. По силата на преотстъпеното право, това лице може да построи сграда върху имота и да придобие собствеността върху постройката, независимо от собствеността върху земята.

Ако след учредяване на правото на строеж е настъпило изменение в размерите на имота, това рефлектира върху обема на правото, което собственика има относно ползването на терена.

Учредяване

Правото на строеж се учредява с договор или административен акт.

За учредяването на право на строеж, следва да се състави договор, който е във форма на нотариален акт и се сключва пред нотариус, с район на действие по местонахождение на недвижимия имот, след което се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

Хубаво е преди да подпишем нотариалния акт за учредяване на правото на строеж, да съставим предварителен договор, в който да се впишат всички уговорки между страните по нотариалния акт.

Той може да бъде възмезден – срещу обезщетение или заплащане на съответна сума, както и безвъзмезден. Когато се учредява право на строеж върху държавен или общински имот, суперфицията се учредява с административен акт на съответния държавен или общински орган.

Може ли правото на строеж да бъде прехвърлено?

Правото на строеж може да бъде прехвърляно от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.

Какво се има предвид под груб строеж? Груб строеж е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени, включително и покривът, без или с различна степен на извършване на довършителни работи. Това са частите и елементите като основи, плочи, греди, стълбища на сгради, покриви, улици и други части, които по предназначение служат за общо ползване.

Кога се прекратява една суперфиция или право на строеж?

Правото на строеж се прекратява, когато срокът, за който е учреден изтече – в този случай, след изтичането му, собствеността на сградата ще премине безвъзмездно върху собственика на земята.

При отказ от право на строеж – ако съм придобил право на строеж, но впоследствие реша да се откажа от него, трябва да го направя в писмена форма с нотариална заверка на подписа. Ако се откажа от правото си на строеж, след като съм започнал строителството, собственикът на земята става собственик на построеното.

При преминаване на постройката в собственост на собственика на земята – когато съм построил сграда въз основа на право на строеж и я прехвърля на собственика на земята чрез някакъв вид правна сделка, собственикът на земята става и титуляр на правото на строеж върху нея. И тъй като правото на собственост върху един недвижим имот обхваща възможността на собственика да строи върху него, правото ми на строеж се прекратява.

Какви права имам при право на надстрояване и пристрояване?

• Право да извършвам строителна дейност за надстрояване или пристрояване на съществуваща сграда, съобразено с инвестиционен проект.
• Да придобивам собствеността върху надстроения или пристроения обект, отделно от собствеността на сградата.
• Да придобивам в собственост и съответни прилежащи помещения.
• Да ползвам чуждата земя ако ми е необходима за използване на пристройката и надстроения обект;
• Като лице, изградило постройката, мога да се разпореждам с нея чрез дарение, замяна, отдаване под наем, но реша ли да продавам дори и само част от нея, трябва първо да я предложа на собственика на земята и едва след негов отказ на трето лице.

Погасяване на правото на строеж

Правото на строеж се погасява с изтичане на срока, за който е отстъпено, както и с изтичане на давност, ако правото не се упражни в продължение на 5 години.

За начало на давностния срок се счита възможността за реализация на правото на строеж. Ако съществуват пречки в тази насока, например наличие на строителна забрана, началният момент на давността, независимо от този на учредяване на правото, ще се свърже с отпадането на тази пречката.

Правото на строеж не се погасява при погиване на постройката или част от нея (освен ако при учредяването на акта не е уговорено друго).

Предвид сложността на материята, понякога действията на страните в процеса могат да доведат до нежелани резултати, така че най-доброто, което можете да направите, е да потърсите компетентното мнение на адвокат, преди да предприемете действия.