Етажна собственост

Животът в сграда с много апартаменти почти винаги върви с едно и също предизвикателство: как хора с различни навици, очаквания и интереси да съжителстват спокойно и подредено. Там, където има общи части, общи разходи и общи решения, е нужна и ясна организация.

За да протичат всички процеси в нея гладко и да няма излишни пререкания, етажната собственост се регулира съгласно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). С него се уреждат правата и задълженията на всички собственици и обитатели в сградата.

В настоящата статия ще разгледаме най-важното по темата – ясно, практично и без излишно усложняване.

Кой управлява етажната собственост?

По закон има два начина за управление на етажната собственост: чрез Общо събрание или чрез Сдружение на собствениците.

Най-често срещаният вариант е управлението чрез Общо събрание. Това е стандартният ред, при който собствениците участват в обсъждането и вземането на решения за сградата. В определени случаи в събранието могат да участват и ползватели на обекти – например лица, които не са собственици, но имат вещно право на ползване.

Другата възможност е Сдружение на собствениците. Това е по-специфичен механизъм, защото се създава отделно юридическо лице. На практика този вариант се използва най-вече когато сградата кандидатства за финансиране по програми за енергийна ефективност, саниране, основно обновяване или усвояване на средства от европейски фондове.

В настоящата статия ще разгледаме само стандартния начин на управление – този с Общо събрание.

Кои са органите в етажната собственост?

За да функционира една етажна собственост нормално, законът предвижда няколко основни органа.

Общо събрание – това е органът, който взема решенията. В него участват собствениците на самостоятелни обекти в сградата. Участват всички собственици на обекти в сградата – хората, които притежават собственост в сградата, заедно притежават и общите части и само те вземат решения за въпросната сграда. Ползвателите също могат да участват в събрания и да участват във вземането на решения, освен за специфични и важни въпроси.
Управителен съвет или управител – това е органът, който на практика организира ежедневното управление и изпълнява решенията на Общото събрание. В ежедневието често се използва и терминът „домоуправител“. Мандатът му е до две години.
Контролен съвет или контрольор – този орган не е задължителен, но често е полезен. Той следи финансовата дейност на управителя и се отчита пред Общото събрание.
Касиер – и тази функция не е задължителна, но в много сгради улеснява управлението. Касиерът събира месечните вноски, вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ и разпределя разходите. Добре е да се помни, че именно касиерът издава квитанции за платените суми. Те са доказателство, че сте изпълнили задълженията си към етажната собственост, така че е важно да се пазят!

Какви документи трябва да има една етажна собственост?

Преди да се стигне до събрания и решения, всяка етажна собственост следва да оформи собствена Книга на етажната собственост, в която да се вписват всички важни данни за самостоятелните обекти (тоест апартаментите, офисите и другите обекти в сградата), за техните собственици, ползватели и обитатели (например наематели), както и за домашните любимци, които при режима си излизат и влизат в сградата. Всеки нов собственик или наемател трябва да подаде декларация за вписване на тези обстоятелства в 15-дневен срок от настъпване на новото обстоятелство.

Все по-зачестяващ проблем е липсата на навременно попълване на Книгата поради различни причини, което обаче представлява пречка за избор на органи за управлението й, провеждането на законосъобразни събрания и на практика е симптом за дезинтересирането на собствениците от общите работи на сградата.

По принцип по закон Етажната собственост е длъжна и да приеме Правилник за вътрешния ред, макар че това често е документ, който се пропуска от повечето жители на сградите. Той урежда правилата, специфични за конкретната сграда и живущите в нея – например времеви диапазон за ремонтни дейности, доставки на пратки, влизане на външни лица в сградата, оставяне на стари вещи в общите площадки, поддържане на чистотата и др. Правилник рядко се изготвя, тъй като динамиката в Етажната собственост често е трудно да бъде обхваната в рамки, което демотивира собствениците да го издадат.

Как и кога се свиква Общо събрание?

Общото събрание трябва да се свиква поне веднъж годишно. Това може да стане от:

управителя;
контрольора, ако има такъв;
собственици, които притежават поне 20% идеални части от общите части на сградата;
всеки собственик или ползвател, ако е минала повече от една година от последното събрание или ако случаят е неотложен.

За да бъде събранието законосъобразно, всички трябва да бъдат уведомени предварително. Това става чрез покана, поставена на видно място в сградата. По правило поканата трябва да бъде поставена поне 7 дни преди датата на събранието. При неотложни случаи срокът е 24 часа.

В поканата трябва да са посочени дневният ред, датата, часът и мястото на провеждане.

Има и една интересна практическа особеност. Тъй като трудно може да се докаже в кой точно момент е поставена поканата, самото поставяне се удостоверява с протокол – отново от лицето, което свиква събранието.

А какво става със собствениците, които не живеят в сградата?

Това е важен въпрос, който често създава напрежение.

Ако собственик не живее в сградата, той трябва да е посочил адрес или имейл, на който да получава покани. В такъв случай свикващият събранието е длъжен да му изпрати поканата по съответния канал.

Ако обаче собственикът не е предоставил такива данни, законът приема, че той е редовно уведомен само с поставянето на поканата на видно място в сградата – дори на практика да не я е видял.

Как се провежда Общото събрание?

Кворум – за да започне събранието, трябва да има определен минимум присъстващи или представлявани собственици. Това е т.нар. кворум.

По правило трябва да са представени поне 51% от идеалните части от общите части на сградата. Ако един собственик притежава 51%, тогава минималният кворум е 75%.

Какво става, ако няма кворум? Тогава събранието се отлага с 1 час. След това то се провежда и е законно, ако са представени поне 26 % от идеалните части. Ако и този кворум липсва, събранието се провежда на следващия работен ден и е законно, независимо колко идеални части са представени.

Представителство – не всеки може да присъства лично, а законът предвижда и такава възможност. Собственик може да бъде представляван от пълнолетен член на домакинството си, от друг собственик в сградата или от трето лице. Когато обаче представителят е трето лице, което не е собственик, пълномощното трябва да е с нотариална заверка на подписа. Едно лице може да представлява най-много трима собственици.

Онлайн участие – законът допуска и смесена форма на участие – присъствено и онлайн чрез видеоконференция. Това обаче трябва да е предвидено в Правилника за вътрешния ред.

Как се вземат решенията?

При вземането на решения гласът на всеки собственик гласът на всеки собственик има тежест, съответстваща на неговите идеални части от общите части на сградата. Повечето решения – например избор на управител или определяне на месечните вноски – се вземат с мнозинство повече от 50% от присъстващите на събранието.

При по-важните въпроси обаче законът изисква по-високо мнозинство от всички идеални части в етажната собственост. Например:

за основен ремонт са нужни над 51% от всички идеални части;
за теглене на кредит са нужни 75% от всички идеални части;
за промяна на предназначението на обща част, надстрояване или пристрояване на сградата е необходимо пълно единодушие.

При някои решения, включително при теглене на кредит, е възможно и неприсъствено гласуване. Собствениците, които не са участвали в събранието, могат в 7-дневен срок да подадат писмена декларация до управителя с начина, по който гласуват.

Защо протоколът е толкова важен?

Защото именно в него „живее“ решението.

След провеждане на Общото събрание трябва да бъде изготвен протокол в 7-дневен срок. В него се отразяват датата, дневният ред, присъстващите, изказванията и най-вече взетите решения и резултатите от гласуването.

След изготвянето му се поставя съобщение на видно място в сградата, което уведомява собствениците за изготвянето му, както и че всеки има право да се запознае с него и да оспори съдържанието му. Това става в срок от – да, познахте – отново 7 дни.

Какви приходи и разходи се събират и използват от Етажната собственост?

Обичайно разходите в етажната собственост се делят на две основни групи.

Разходи за управление и поддръжка

Тук влизат текущите разходи по сградата – ток за общите части, вода за почистване, поддръжка на асансьора, почистване, възнаграждение за хигиенист, домоуправител и касиер.

По закон тези разходи се разпределят поравно между обитателите — собственици, ползватели и членовете на техните домакинства, като децата до 6-годишна възраст не се броят.

Има и някои особености, които често изненадват хората. Например домашните любимци, които се извеждат навън, също участват в тази сметка – за тях се дължат разходи като за един човек. Ако даден обект се обитава общо до 30 дни в рамките на една година, разходите пак се определят като за един човек. Ако пък имотът се ползва за офис или професионална дейност с посещения на външни лица, Общото събрание може с мотивирано решение да определи по-висока дължима сума – от 3 до 5 пъти над обичайната.

Фонд „Ремонт и обновяване“

Това са отделни месечни вноски, които се използват само за бъдещи ремонти и обновяване. Размерът на вноските се определя от Общото събрание според идеалните части на всеки собственик, но законът поставя и минимум – те не могат да бъдат по-ниски от 1% от минималната работна заплата за страната.

Могат ли решенията на Общото събрание да се оспорват пред съд?

Решенията на Общото събрание са задължителни за всички собственици, ползватели и обитатели, включително за тези, които са придобили имота след вземането им. Ако някой не изпълнява задълженията си, произтичащи от такова решение, управителят може да поиска от съда издаване на заповед за изпълнение.

В същото време всеки собственик, който смята, че дадено решение е незаконосъобразно, има право да го оспори пред районния съд. Срокът за това е 30 дни от съобщаването на решението. Етажната собственост се представлява пред съда от управителя. Ако пък самата Етажна собственост реши да предяви иск срещу трето лице, същата трябва изрично да упълномощи управителя за това.

В заключение

Управлението на етажната собственост често изглежда като поредица от формалности, но всъщност става дума за нещо много практично – кой взема решенията, как се събират парите, как се правят ремонти и как се избягват конфликти между съседи.

При проблеми, свързани с управлението на етажната собственост, правилният юридически подход е от съществено значение. KGK Law Firm може да ви съдейства при оспорване на незаконосъобразни решения на Общото събрание, подготовка на документи, тълкуване и прилагане на ЗУЕС, както и при съдебна защита на вашите права и законни интереси. Свържете се с нас!