Делба на имот - рискове и особености | Адвокатска Кантора "KGK"

Не рядко даден имот става причина за спорове, които понякога отнемат години. Това най-често се случва при наличие на съсобственост, която може да е следствие от наследство, развод, споразумение между съсобственици или други ситуации.

Всеки съсобственик, независимо дали е физическо или юридическо лице, държавата или общината, независимо как е възникнала съсобствеността, нито какъв е размерът на дела му, може да иска делба на общата вещ.

Делбата на имот е процес, при който имотът се разделя между съсобствениците му. Въпреки че може да предостави много ползи, тя също така носи рискове и особености, които трябва да се имат предвид.

При делбата на имот е важно да се спазват всички законови изисквания и процедури, свързани с прехвърлянето на собствеността. Неправилното изпълнение на тези стъпки може да доведе до правни спорове и загуба на време и ресурси.

За да се справите с тези рискове и особености, е важно да се обърнете към квалифицирани юристи, специалисти в областта на вещното право. Те ще ви помогнат да се запознаете по-подробно с вашите права и задължения и да намерите оптималното решение при делба.

1. Какво представлява съсобствеността на имот?

Съсобствеността на имот е налице, когато титулярите на това право на собственост са повече от един. Това означава, че всеки от съсобствениците има дял/дялове от имота и съответните права и задължения, свързани с него.

Съсобствениците могат да ползват имота заедно или да разпределят ползването му според договорени условия. При наличие на съсобственост, съсобствениците могат да продават или предават своите дялове, но е необходимо съгласието на всички съсобственици за осъществяването на такава сделка.

2. Способи за прекратяване на съсобствеността

Прекратяването на съсобствеността, независимо по кой от способите се извършва, следва да бъде осъществена по отношение на всички съсобственици.

Съсобствеността на имот може да бъде прекратена по различни начини – чрез отказ от правото на собственост, чрез продажба на идеална част или на целия имот от всички съсобственици или чрез делба.

1. Доброволно споразумение – съсобствениците могат да се споразумеят доброволно да прекратят съсобствеността и да разделят имота, обикновено чрез продажба на имота или прехвърляне на дяловете на други съсобственици.

2. Дялово споразумение – съсобствениците могат да се споразумеят да разделят имота като разпределят дяловете между себе си, без да се налага продажба на имота. Това може да включва изчисляване и компенсиране на стойността на всеки дял.

3. Съдебна делба – ако съсобствениците не могат да постигнат споразумение относно разделянето на имота, един от тях може да поиска съдебна делба. Съдът може да раздели имота или да нареди продажба на имота и разпределение между собствениците според притежаваните дялове.

4. Продажба на имота – Съсобствениците могат да се споразумеят да продадат имота и да разпределят получените от продажбата средства според съответните им дялове.

5. Дялово прехвърляне – съсобствениците могат да прехвърлят своите дялове на други лица, което може да доведе до прекратяване на съсобствеността. Това обикновено се извършва чрез договор или акт на прехвърляне.

Важно е да се отбележи, че не винаги може да се извърши делба. Някои видове съсобственост са неделими по закон (например етажна собственост). Съпружеската имуществена общност също е неделима, но след евентуален развод тя се превръща в обикновена съсобственост и може да се разделя по общия ред.

3. Рискове при делба на имот

Едно от най-важните неща е внимателно да проучим собствеността, начинът й на възникване и титулярите на правото на собственост. При делба, в която участват наследници, следва да се прецени кои са наследниците, съобразно датата на смъртта на наследодателя.

Когато не участват всички съсобственици в делбата, сделката е нищожна. Ако в делбата участва лице, което няма качество на съсобственик, то не може да придобие имота, който е включен в неговия дял.

При поделяне на неследствени имоти е важно да се знае, че ако не бъде включен някой имот от наследството, по една или друга причина, той ще може да бъде поделен допълнително.

4. Видове делба

Делбата може да бъде доброволна или съдебна, в зависимост от това дали съсобствениците могат или не могат да постигнат съгласие за подялбата.

1. Доброволна делба

Може би най-важното при този вид делба е всички съсобственици да са съгласни с нея и да присъстват при подписването на договора за делба. Ако един от съсобствениците не присъства, делбата става нищожна.

Този вид делба се извършва под формата на нотариално заверен договор, в писмена форма, който се сключва между съсобствениците.

С договора се постига съгласие за това кой каква част от имота ще получи. Както казахме по-рано, ако някой от съсобствениците не получи нищо, делбата ще е недействителна и съсобствеността няма да се прекрати.

В резултат на доброволната делба съсобствениците получават право на собственост върху един или повече от един от съсобствените имоти.

2. Съдебна делба

Ако съсобствениците не успеят да постигнат съгласие помежду си за поделяне на имуществото, винаги има възможността за съдебна делба, тъй като това производство не се погасява по давност.

Според Гражданския процесуален кодекс исковете за делба на съсобствен недвижим имот се предявяват на мястото, където се намира имотът. Съдебната делба започва по искова молба на един или няколко от съсобствениците срещу останалите. Важно е да се отбележи, че искът не се погасява по давност, т.е може да бъде предявен по всяко време от всеки съсобственик.

Производството по съдебна делба преминава през две фази.

Първата фаза цели да установи наличието на съсобственост и кои са лицата, притежаващи част от имуществото, както и размера на техните дялове. За да може да се установи това, се проверява как е придобита собствеността и дали реално е собственост на тези лица.

Когато се дели имот от наследство, трябва да се установи дали наследодателят наистина е собственик, кои са неговите наследници и кой какъв наследствен дял притежава.

В тази фаза на делбата могат да бъдат предявени допълнителни искове, с които да бъде оспорен произхода на някой от съделителите, основания или действителност на завещание. Може да се поиска някой от имотите да бъде изключен от делбата или пък други такива да бъдат включени. Тази фаза завършва с решение, с което се допуска делба, като съдът се произнася по въпросите между кои лица и за кои имоти ще бъде тя.

След като съдът установи тези факти се преминава към втора фаза, която цели да извърши допуснатата делба. При нея се извършва реалното и окончателно разделяне на имота/имотите. Когато имотите са така разделени, че да може всеки съсобственик да получи своя дял, се съставя разделителен протокол. В него се вписват/определят дяловете, които всеки трябва да получи. На основание на това съдебно решение съсобствениците стават изключителни собственици на имуществото, включено в техния дял.

Когато имотите са недостатъчно, за да бъдат разделени, така че всеки да получи поне по един, съдът постановява общият имот/имоти да бъде продаден на публична продан. На база на това решение съделителите получават изпълнителен лист и могат да образуват дело при съдебен изпълнител, който да продаде имота на публична продан. След това той разпределя получената сума между съделителите, съобразно техните дялове от собствеността.

Нашето законодателство предвижда възможността един имот да бъде съсобствен между много лица, а когато става въпрос за наследяване, броя на притежателите на имота расте. Колкото повече са притежателите на права, толкова повече са и възможностите за спорове между тях. Предвид спецификата на съдебната делба, юридическата помощ ще е в защита на вашите права и интереси през цялата процедура по делба.

Екипът на KGK има богат опит във вещното право, при нужда от юридическо съдействие по този или друг вид въпроси можете да се свържете с нас.