Нови правила за AirBnb и Booking през 2026г. | Адвокатска кантора "KGK"

Имате апартамент, който отдавате през Airbnb или Booking? Или пък мислите да започнете? Тогава следващите редове са важни за вас. От 20 май 2026 г. влиза в сила нов европейски регламент – Регламент (ЕС) 2024/1028 и той променя играта за всички, които отдават имоти под наем в краткосрочен план онлайн. От тази дата насетне онлайн платформите ще бъдат задължени да проверяват дали собствениците на имоти (домакини) имат валиден регистрационен номер (за България това е Уникалният идентификационен код – УИК) и дали го показват ясно в обявата.

За какво всъщност става въпрос?

Регламентът създава общи правила за целия Европейски съюз – едни и същи за България, Гърция, Испания, Франция и всички останали държави-членки. Идеята е проста: да има ясна и единна процедура за регистрация на имотите, които се отдават краткосрочно, и платформите като Airbnb, Booking, Expedia и подобни да обменят информация с националните власти.

От влизането му в сила всеки „домакин“ – тоест всеки, който предлага краткосрочно настаняване срещу заплащане чрез онлайн платформа, задължително трябва да регистрира имота си по съответния ред. Без регистрация обявата просто няма да може да съществува.

А как беше досега?

В България и преди съществуваше задължение за регистрация. Апартаментите, стаите и къщите, които се отдават за нощувки, попадат в категорията „места за настаняване, клас „В“. Преди да ги пуснете онлайн, трябваше да ги регистрирате в Общината и в Националния туристически регистър, както и редовно да плащате данъците върху приходите.

Реалността обаче често беше друга. Доста собственици подминаваха тези стъпки и пускаха обектите си директно в платформите – без регистрация, без декларации, без данъци. Сивият сектор процъфтяваше, а хотелиерите и регистрираните домакини се оказваха в неравностойна позиция.

Какво се променя?

Платформите вече ще искат вашия Уникален идентификационен код (УИК), преди изобщо да ви позволят да публикувате обява. Ако обявата не е обвързана с валиден УИК, тя просто ще бъде премахната.

Има ли изключения?

Да, и са важни. Регламентът не се прилага за:

хотели и подобни места за настаняване (хостели, мотели);
къмпинги.

Тези обекти си имат собствени правила и регулации, така че попадат извън обхвата на новата уредба.

Друго важно: Регламентът не въвежда нови данъци или такси. Той просто регулира процедурите за регистрация и обмена на данни. Косвеният ефект обаче е ясен – домакините, които досега са се движели извън обсега на закона, ще трябва да „излязат на светло“ и да започнат да плащат дължимото.

Платформите вече започват да затягат контрола

AirBnB, Booking и други платформи не само ще изискват от домакините да предоставят своя УИК, преди да им позволят да публикуват обява, но и ще могат да извършват и последващи проверки на случаен принцип за валидността на номера. Ако се установи, че даден домакин е предоставил невалиден номер или неточна информация, компетентните органи могат да наредят на платформите да премахнат или блокират достъпа до съответната обява.

И това не е всичко. Всеки месец платформите ще трябва да изпращат на националните власти обобщени данни за всеки регистриран имот – колко нощувки са реализирани, колко гости са били настанени и т.н. Част от тази информация ще се събира и чрез Единната система за туристическа информация (ЕСТИ), където обектите така или иначе трябва да бъдат регистрирани.

А сега добрите новини

Знаем, че всичко това може да звучи плашещо, особено ако досега сте гледали на отдаването под наем като на странична дейност, която „не си струва бюрокрацията“. Но ето на какво да обърнете внимание:

Целта не е да се накаже някого. Целта е да се прекрати произволът – обекти без регистрация, без минимално качество, без отговорност към гостите. И в същото време – да се създадат по-равнопоставени условия с традиционните хотели, които плащат данъци и спазват правилата от години.

Имате време. Обявите за нерегистрирани обекти няма да изчезнат автоматично за един ден. Собствениците имат време да пригодят обектите си преди влизането в сила на Регламента, а ако не са го направили до 20 май насам, ще подлежат на риск от премахване на обявите им.

Ако вие сте от тези, които вече отдавате имот или планирате да започнете, сега е моментът да свършите домашното си -регистрация, УИК, деклариране на доходите. Процедурата не е сложна, особено ако я подхванете спокойно и навреме. А ако нещо в процеса ви се струва объркано или искате да сте сигурни, че всичко е както трябва – свържете се с KGK Law Firm, ние ще се заемем с процеса.