Покупка на имот "на зелено" - какво да проверим

Покупката на имот „на зелено“ може да Ви даде възможност да изберете нов дом на по-добра цена и да участвате в оформянето му още по време на строителството. Сделката обаче се сключва, когато сградата все още не е завършена, а до въвеждането ѝ в експлоатация често минават около две години, понякога и повече.

През този период могат да възникнат забавяния, промени в проекта, проблеми с финансирането или тежести върху имота. Затова добрата оферта не бива да се оценява само по цената и визуализациите. Най-важни са инвеститорът, документите, договорът и начинът, по който ще извършвате плащанията.

Ето кои проверки могат да Ви помогнат да вземете по-информирано решение и да ограничите рисковете.

1. Започнете с проверка на инвеститора

Инвеститорът е един от основните фактори, от които зависи дали проектът ще бъде завършен качествено и в срок. Преди да се ангажирате със сделката, потърсете реална информация за неговия опит, финансово състояние и предишни обекти.

История на завършените проекти

Разгледайте какво е построил инвеститорът до момента. Добре е да посетите по-стари негови сгради и да видите как изглеждат след няколко години експлоатация. Проверете дали има следи от течове, слягания, проблеми по фасадата или други видими дефекти. Разговорът със собственици във вече завършени обекти също може да Ви даде ценна информация за качеството и спазването на сроковете.

Правно и финансово състояние

Проверете дружеството в Търговския и Имотния регистър. Обърнете внимание на запори, съдебни производства, задължения и други обстоятелства, които могат да покажат финансов риск. Често конкретният проект се изпълнява от ново дружество, създадено специално за него. В такъв случай е важно да се установи коя е фирмата майка и дали зад проекта стои реална компания с опит, активи и добра репутация.

Тежести върху земята и бъдещия имот

Не е необичайно строителството да се финансира с банков кредит и върху земята да има ипотека. Това само по себе си не означава, че сделката е проблемна. Важното е в предварителния договор ясно да бъде записано, че имотът ще Ви бъде прехвърлен без тежести и права на трети лица. Договорът трябва да предвижда и конкретен механизъм за тяхното заличаване.

2. Проверете документите и точния статут на имота

Преди да подпишете или платите значителна сума, документите трябва да бъдат прегледани от специалист, който защитава Вашите интереси. Юристите на брокерската агенция, инвеститора или финансиращата банка могат да участват в процеса, но тяхната роля и приоритети не са същите като тези на Вашия адвокат.

Влязло в сила разрешение за строеж

Разрешението за строеж е един от най-важните документи. Не е достатъчно то просто да е издадено – необходимо е да е влязло в сила, тоест да е изтекъл срокът, в който може да бъде обжалвано. За обекти в София информация може да се провери и в публичния регистър на Столична община.

Статут на обекта

Проверете как е описан имотът в строителните книжа и в предварителния договор – като „апартамент“ или като обект с друг статут, например „ателие“, „студио“ или „кабинет“. При тези обекти могат да възникнат затруднения с регистрацията по постоянен адрес, режима на електроснабдяване, изискванията за естествена светлина или банковото финансиране.

Реална площ и архитектурен проект

Поискайте одобрените архитектурни проекти и проверете каква е чистата застроена площ на имота, какъв дял от цената се отнася за общите части и кои обекти са разположени около него. Описанието в предварителния договор трябва да съответства на одобрения проект – включително етаж, изложение, граници, помещения и прилежащи части.

3. Обвържете плащанията с реалния напредък на строителството

Един от най-важните принципи при покупка „на зелено“ е плащанията да следват действително достигнати строителни етапи, удостоверени със съответните документи, а не само предварително определени календарни дати.

Първоначална вноска

При подписване на предварителния договор обичайно се заплащат между 10% и 20% от цената. Това показва сериозно намерение за покупка, без още в началото да излагате на риск прекалено голяма част от средствата си.

Етап „груб строеж“

На този етап сградата има изградена конструкция, външни ограждащи стени и покрив. Достигането на „груб строеж“ има важни правни последици, защото учреденото право на строеж се трансформира в право на собственост. Често именно тогава се прехвърля собствеността върху конкретния самостоятелен обект и се заплаща по-голяма част от цената – обичайно между 30% и 60%.

Важно: достигнатият етап „груб строеж“ се доказва с протокол по чл. 181, ал. 3 от Закона за устройство на територията, а не с т.нар. Акт 14. Това са различни документи и не следва да се приемат като взаимозаменяеми.

Акт 15 и въвеждане в експлоатация

Практиката е част от цената – приблизително между 20% и 40% – да бъде заплатена при завършване на строителството, подписване на Акт 15 и въвеждане на сградата в експлоатация, често наричано „Акт 16“. Колкото по-голяма сума остане дължима до окончателното завършване, толкова по-силен е стимулът за инвеститора да спази договореното качество и срокове.

Добре е последните около 10%–15% от цената да бъдат платени едва след въвеждането на сградата в експлоатация. Това обикновено е най-силният практически механизъм, с който купувачът разполага, за да настоява за завършване на проекта.

Не забравяйте: докато собствеността върху конкретния имот не Ви бъде прехвърлена, Вие все още не сте негов собственик. На практика предоставяте средства, с които инвеститорът финансира строителството, а Вашето право е договорно вземане срещу него.

4. Предварителният договор трябва да Ви защитава, а не само да описва сделката

Предварителният договор е основният документ, който урежда отношенията Ви с инвеститора до окончателното прехвърляне на имота. Затова не бива да се разглежда като стандартна формалност. Той трябва да предвижда какво се случва на всеки етап и какви са правата Ви при забавяне или неизпълнение.

Подробно описание на целия процес

Договорът следва да урежда проектирането, издаването и влизането в сила на разрешението за строеж, строителните етапи, въвеждането в експлоатация, прехвърлянето на собствеността, заличаването на тежести, степента на завършеност и отговорността на страните. Колкото по-ясни са тези правила, толкова по-малко място остава за различни тълкувания.

Твърда и окончателна цена

Проверете дали договорът позволява на инвеститора едностранно да увеличи цената заради инфлация, по-скъпи материали или други обстоятелства. За купувача е по-сигурно изрично да бъде уговорено, че цената е твърда и окончателна.

Конкретни срокове и реални неустойки

В договора трябва да има ясна крайна дата за въвеждане на сградата в експлоатация. Добре е да бъде предвидена месечна неустойка за всеки период на забавяне, както и право да прекратите договора и да получите обратно платените суми, ако закъснението надхвърли разумно определен срок – например шест месеца.

Техническа спецификация

Към договора трябва да има подробно приложение за материалите, инсталациите и степента на завършеност на имота и общите части. Общи изрази като „луксозно изпълнение“ не са достатъчни, когато липсва конкретно описание какво точно ще бъде предадено.

5. Осигурете финансирането навреме и проверете какво ще има около сградата

Добрата проверка не приключва с апартамента. Важно е предварително да знаете как ще бъде финансирана покупката и какви са плановете за развитие на района.

Банков кредит и самоучастие

Ако ще използвате ипотечен кредит, имайте предвид, че банките обичайно започват да финансират покупката след достигане на етап „груб строеж“. Проверете дали банката, която финансира проекта, предлага условия за купувачите в сградата. Подгответе необходимите документи възможно най-рано, за предпочитане преди подписването на предварителния договор, за да не се окажете обвързани с плащания, за които нямате осигурено финансиране.

При банково финансиране обикновено е необходимо да разполагате със собствени средства за самоучастие. Добре е да предвидите минимум около 10%–15% от цената, както и допълнителни средства за разходите по сделката и довършването на имота.

Бъдещо застрояване и инфраструктура

Проверете подробния устройствен план за района и предвижданията за съседните имоти. Свободната площ пред бъдещия Ви прозорец може след време да бъде застроена. Информирайте се и за плановете за пътища, улично осветление, канализация, градски транспорт и облагородяване на района. Тези обстоятелства влияят както на ежедневния комфорт, така и на бъдещата стойност на имота.

Покупката „на зелено“ може да бъде добра сделка, когато рискът е предварително оценен

Най-сигурният подход е да не бързате и да не вземате решение само въз основа на рекламните материали или обещаната цена. Проверете инвеститора, строителните книжа, статута и тежестите на имота. Договорете плащания, които следват реалните етапи на строителството, и настоявайте предварителният договор да съдържа ясни срокове, неустойки и механизми за защита.

Пазарът предлага добри възможности, но по-сигурната инвестиция обикновено е тази, при която купувачът задава правилните въпроси и разполага с изрядни документи още преди подписването.

Екипът на KGK Law Firm има богат опит в областта на вещното право и сделките с недвижими имоти. Съдействаме на клиентите си на всеки етап от процеса – от правната проверка на инвеститора и имота до прегледа и договарянето на предварителния договор и финализирането на сделката.

При въпроси или необходимост от съдействие при покупка на имот „на зелено“, можете да се свържете с нас.